외국인의 태국 건물 소유권

태국에서 토지 소유권이 없이 해당 토지에 건물을 짓는 경우 복잡한 법적인 이슈가 발생한다. 태국법은 일반적으로 토지 소유자가 토지 위에 위치한 건물의 소유주로 간주하지만 여러가지 법적인 제도를 통하여 소유권의 분리가 가능해진다. 즉, 외국인이 임차한 토지 위에 있는 집이나 건물을 소유하는 것이 가능하다. 

태국법에 따르면 토지와 그 위에 지어진 주택의 소유권은 특정한 조건하에서 분리가 가능하다. 외국인은 주택이 위치하고 있는 토지를 임차하고 있는 동안에 주택을 소유하는 것이 가능하다. 

주택의 소유권과 토지의 소유권이 별도로 양수도 하는 경우에는 이전 등기를 하기 전에 30일간의 공시기간을 필요로 하며, 이 기간동안 이의 신청을 제기할 수 있다. 반면에 토지와 주택의 소유권을 동시에 매각하는 경우에는 앞의 공시기간이 필요하지 않다.

본 원고에서는 태국 건물(주택)의 소유권을 확보하기 위한 법적인 제도와 행정상 관행에 대해서 다루고자 한다.

가.소유권을 위한 증거 확보

태국에서 주택의 소유권을 주장할 수 있는 방안으로 아래와 같은 종류가 있을 수 있다.

1.지상권 (Superficies)

태국 민상법(CCC, Thai Civil and Commercial Code) 섹션 1401~1416에서 규정하고 있는 지상권은 소유하지 않은 토지 위의 주택을 소유할 수 있는 권리를 부여하는 것이다. 이 권리는 토지 소유 등기권리증 (land title deed)에 등록이 되어야만 주택 소유권에 대한 법적인 증거 역할을 하고 제3자로부터 주택 소유권을 보호받을 수 있다.

2.건축허가서 (building permit)

주택의 첫번째 소유자에게 있어 건축허가서는 소유권에 대한 중요한 증거가 된다. 토지 소유주로부터 서면으로 된 건축 허가서를 받으면 건설한 주택의 소유주로 지정하는 중요한 증거가 된다. 

태국의 법원과 행정 기관은 등록(등기)된 지상권이 없이 토지 임차권을 가지고 건축된 주택의 경우에 건축 허가서를 주택의 소유권으로 인정을 하고 있다.

3.공식적인 주택 매매 계약

개발업자로부터 주택을 구매하는 경우에는 공식적인 주택매매 계약서(Official House Sale Agreement)가 소유권을 위한 중요한 증거 역할을 한다. 토지관리국(land office)에서 발행된 매매 계약서는 후속 매수자에게 소유권을 이전을 확인하는 역할을 하며 공식 기록으로 간주된다. 최초 주택 소유자와 관련된 건축허가서와 달리 공식적인 매매 계약서는 소유권에 대한 이의를 제기할 수 없는 강력한 증거가 된다.

4.건설 계약서

주택을 건설하는 경우에는 건설 계약서(Construction Agreement)가 소유권에 대한 추가적인 증거가 될 수 있다. 이 계약서는 주택 건설에 대한 계약 조건을 설명하고 소유자의 권리를 정립하는데 사용될 수 있다.

나.주택 등록증 (House Registration Book)에 대한 오해

일반적으로 주택 등록증(Tabien Baan)이 주택 소유권의 증거로 오해는 경우가 많다. 실제로 이 주택 등록증 (태국인 또는 영주권자의 경우는 Blue Book 또는 외국인의 경우에는 Yellow Book)은 단순히 해당 부동산의 점유권자(거주자) 및 주소를 나열한 것에 불과하다. 물론 소유자의 이름이 표시되어 있기는 하지만 소유권에 대한 결정적인 증거가 되지 않으며 사용권 등록(utility registration)과 같은 관리 목적으로 사용될 뿐이다.

다.철저한 법적인 실사의 필요

태국에서 주택의 소유권과 관련하여 많은 분쟁을 고려할 때 부동산 취득 시에 철저한 법적 실사(Legal Due Diligence)가 필수적이다. 앞서 설명한 지상권 등록, 건축 허가, 매매 계약서, 건설 계약서 등에 대한 문서를 확인을 함으로써 향후 분쟁이나 법적인 문제를 피할 수 있을 것이다.

(참고로 위 원고는 Frank Legal & Tax의 Fabian Dopper기고를 참조하여 번역 및 정리한 것입니다.)